Rafał Szczepański Architekt Projekty Publikacje Idee Kontakt

METRO HUB

PROJEKT ZABUDOWY TERENU PUŁAWSKA REJON STACJI METRA WILANOWSKA

Projekt koncepcyjny budynku biurowo-usługowego z częścią mieszkalną przy ul. Puławskiej w sąsiedztwie metra Wilanowska.

Teren położony w pobliżu wejścia do stacji Metra powinien wyzyskiwać to szczególne położenie stanowiąc węzeł ruchu pieszego skanalizowany w powierzchnie usługowe. Przeznaczenie podstawowe terenu wynikając z zapisów Planu Miejscowego to; usługi ponadlokalne ze wskazaniem na biura. Znacząca część powierzchni inwestycji przeznaczona w projekcie koncepcyjnym na usługi i handel oraz kondygnacja przeznaczona na biura wypełniają zapis planu. Uzupełnienie tych funkcji funkcją mieszkań na wynajem w standardzie powierzchniowym jednostek zbliżonym do hotelowo-pensjonatowego jest zgodne z zaleceniem Zleceniodawcy.

Warunkiem krytycznym dla koncepcji zabudowy przy ulicy Puławskiej jest spełnienie potrzeb parkingowych. Realnie do dyspozycji mamy trzy kondygnacje podziemne gdyż schodzenie niżej jest kosztowne, wymaga analiz specjalistycznych ze strony Politechniki Krakowskiej, oraz prowadzi do niewydolności napełniania i opróżniania nawet przy założeniu dwóch wind. Pierwszą kondygnację podziemia warto przeznaczyć na handel i komunikację obszaru na południe od KUL 8 w powiązaniu z metrem. Mamy zatem -2 oraz -3 na parkingi czyli dla obu etapów 2x50 mp co czyni ok.100 mp. Przy założeniu handlu na -1 i parterze oraz funkcji biurowej na piętrze musimy zgodnie z zapisem planu (10-18 mp/1000m2 puż.) dla tych powierzchni zapewnić ok.60 mp, zatem dla mieszkań, jakby ich nie liczyć pozostaje 40 mp , co przy wskaźniku 1 mp na mieszkanie daje 40 lokali ( czyli 1,5 kondygnacji bo na kondygnacji możemy uzyskać 28 mieszkań), a przy relatywizacji do wskaźnika na 1000 m2 puż. pozwala na realizację ok 3000 m2 ( czyli 2 kondygnacje po 28 mieszkań, razem 56 lokali). A możemy zbudować jeszcze 7 kondygnacji mieszkalnych, czyli spełnienie potrzeb parkingowych na tej działce drastycznie ogranicza jej możliwości inwestycyjne, czyniąc taki projekt bezzasadnym, gdyż zapisy m.p.z.p. żądają od nas minimalnej wysokości 27 m czyli dziewięciu kondygnacji, a parkingów starcza nam raptem dla czterech.

Wyjątkowość lokalizacji tego terenu inwestycyjnego to nie tylko bliskie powiązanie z Metrem lecz także sąsiedztwo spiętrzonego parkingu miejskiego w systemie Parkuj i Jedź (Park and Ride) związanego ze stacją Metra, który służy pasażerom metra w dzień, a w od wieczora stoi pusty. Odwrotnie jak to ma miejsce w obiekcie mieszkalnym gdzie lokatorzy wracają wieczorem z pracy. Powiązanie komplementarne wykorzystywania tego parkingu całą dobę jest w interesie właściciela - Miasta i Inwestora na terenie C3, gdzie realizacja potrzeb parkingowych dla zakresu opisanego chłonnością w Planie Miejscowym jest w zasadzie niemożliwa lub kosztowo nieracjonalna.

Rafał Szczepański Copyright Warszawa 2015 nonkanon@nonkanon.pl